متن شکایت از مستاجر: راهنمای جامع تنظیم دادخواست و مراحل قانونی تخلیه ملک

متن شکایت از مستاجر به معنای تنظیم یک دادخواست حقوقی یا اظهارنامه قضایی است که موجر (صاحب ملک) به موجب آن، تخلفات مستاجر یا انقضای مدت اجاره را به مراجع قضایی اطلاع داده و تقاضای تخلیه ملک و احقاق حقوق خود را می نماید. این اقدام حقوقی، راهکاری قانونی برای حل اختلافات مربوط به اجاره و بازپس گیری ملک است.

روابط موجر و مستاجر، با وجود تکیه بر قراردادهای حقوقی مشخص، همواره مستعد بروز چالش ها و سوءتفاهم هایی است که در برخی موارد به تخلفات قانونی از سوی مستاجر منجر می شود. در چنین شرایطی، آگاهی موجر از حقوق قانونی خود و نحوه صحیح طرح شکایت، از اهمیت بالایی برخوردار است. اقدام حقوقی صحیح، نه تنها به بازپس گیری ملک کمک می کند، بلکه می تواند از بروز خسارات بیشتر و طولانی شدن فرآیند دادرسی نیز جلوگیری نماید. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، انواع دلایل قانونی برای شکایت از مستاجر، تفاوت های کلیدی بین دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه و مراحل عملیاتی تنظیم دادخواست و پیگیری قضایی را تشریح خواهد کرد تا موجرین بتوانند با اطمینان و اثربخشی بیشتری حقوق خود را استیفا کنند.

مبانی حقوقی شکایت از مستاجر: دلایل و شرایط قانونی تخلیه ملک

درک مبانی حقوقی قرارداد اجاره و شناخت دقیق دلایل قانونی که به موجر اجازه طرح شکایت از مستاجر و تقاضای تخلیه ملک را می دهد، نخستین گام در فرآیند احقاق حقوق است. قانون، چهارچوب مشخصی برای این روابط تعیین کرده که تخطی از آن، می تواند مبنای اقدامات قضایی قرار گیرد.

تعریف قرارداد اجاره و چارچوب های قانونی

قرارداد اجاره در قانون مدنی ایران، به عنوان عقدی تعریف شده است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. این بدان معناست که مستاجر حق استفاده از ملک را برای مدت معین و در ازای پرداخت اجاره بها به دست می آورد، در حالی که مالکیت عین ملک همچنان در اختیار موجر باقی می ماند. این رابطه حقوقی، توسط دو مجموعه اصلی قوانین، یعنی قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، به ویژه قانون مصوب سال ۱۳۷۶، تنظیم می شود.

قانون مدنی، اصول کلی و عمومی حاکم بر عقد اجاره را بیان می کند، مانند لزوم تعیین مدت و معین بودن عین مستاجره. در مقابل، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، به طور خاص به جنبه های اجرایی و حل و فصل اختلافات بین طرفین پرداخته و ابزارهای حقوقی مانند دستور تخلیه فوری را معرفی کرده است. شناخت این چارچوب ها برای هر موجری که قصد طرح شکایت دارد، حیاتی است.

مهم ترین موارد قانونی برای طرح شکایت تخلیه

دلایل متعددی می تواند مبنای قانونی برای طرح شکایت از مستاجر و تقاضای تخلیه ملک باشد. درک این دلایل، به موجر کمک می کند تا نوع شکایت و مسیر حقوقی مناسب را انتخاب کند:

1. انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه: این مورد، رایج ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. مطابق قوانین، پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر است. در صورت عدم تخلیه، موجر می تواند با طرح دادخواست یا درخواست دستور تخلیه، اقدام قانونی نماید. در قراردادهای اجاره ای که تابع قانون سال ۱۳۷۶ هستند و دارای شرایط خاص (مانند وجود دو شاهد در قرارداد عادی)، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود دارد.
2. تعدی و تفریط مستاجر: تعدی به معنای انجام هر عملی فراتر از حدود اذن قانونی و قراردادی موجر است که به ملک آسیب برساند. تفریط نیز به معنای کوتاهی یا عدم انجام وظایفی است که برای حفظ و نگهداری ملک لازم است. مثال های شایع تعدی و تفریط شامل:
   • ورود خسارت به بنا یا تاسیسات ملک.
   • تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر (مثلاً استفاده مسکونی برای مقاصد تجاری).
   • نگهداری حیوانات ممنوعه یا ایجاد مزاحمت های مکرر برای همسایگان.
   • افزایش تعداد ساکنین ملک به صورت غیرمتعارف و خارج از توافق.
   • اجاره دادن ملک به شخص ثالث بدون اجازه کتبی موجر (انتقال به غیر).

   در این موارد، جمع آوری مدارکی نظیر عکس، فیلم، استشهادیه شهود، گزارش تامین دلیل توسط کارشناس رسمی دادگستری و صورت جلسه نیروی انتظامی، در اثبات ادعای تعدی و تفریط از اهمیت بالایی برخوردار است.

3. عدم پرداخت اجاره بها یا قبوض خدماتی: یکی دیگر از دلایل قانونی و شایع برای فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه، عدم پرداخت به موقع اجاره بها یا قبوض مربوط به خدمات آب، برق، گاز و تلفن توسط مستاجر است. در اغلب قراردادها، مهلت های مشخصی برای پرداخت تعیین می شود و در صورت تخلف، موجر می تواند پس از ارسال اخطار یا اظهارنامه، اقدام قضایی نماید.
4. انتقال به غیر: اگر مستاجر، ملک مورد اجاره را بدون کسب اجازه کتبی از موجر، به شخص دیگری اجاره دهد یا به هر نحوی منافع آن را به دیگری واگذار کند، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت. این شرط معمولاً در بندهای قرارداد اجاره صراحتاً ذکر می شود.
5. استفاده غیرقانونی از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا خلاف شرع، مانند فعالیت های ممنوعه، استفاده کند، موجر می تواند با ارائه مدارک و شواهد لازم، درخواست تخلیه فوری ملک را به مراجع قضایی تقدیم نماید.

تفاوت های کلیدی دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه: شناخت مسیر صحیح

در فرآیند تخلیه ملک، دو مسیر اصلی پیش روی موجر قرار دارد: درخواست دستور تخلیه فوری و طرح دعوای حکم تخلیه. شناخت تفاوت های ماهوی و اجرایی این دو، برای انتخاب استراتژی حقوقی مناسب و تسریع در روند بازپس گیری ملک، ضروری است.

دستور تخلیه فوری: سرعت و شرایط خاص

دستور تخلیه فوری، همانطور که از نامش پیداست، فرآیندی سریع تر برای بازپس گیری ملک است و معمولاً در مواردی که شرایط قانونی مشخصی احراز شود، صادر می گردد. این دستور یک حکم قضایی به معنای کامل کلمه نیست، بلکه یک دستور اداری-قضایی است که بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی ماهوی طولانی، به سرعت صادر و اجرا می شود.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری:

• قرارداد اجاره: قرارداد اجاره باید کتبی باشد؛ چه رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) و چه عادی.
• شاهدان (برای قرارداد عادی): در صورتی که قرارداد عادی باشد، باید توسط دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین امضا شده باشد. این شرط، یکی از مهم ترین تمایزات در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است.
• مدت معین: مدت اجاره باید به طور دقیق و مشخص در قرارداد قید شده باشد.
• انقضای مدت: مدت اجاره منقضی شده باشد.

مرجع صالح: در اغلب موارد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه فوری است.

مزایا: سرعت بالا در رسیدگی و اجرا، عدم نیاز به مراحل طولانی دادرسی و جلسات متعدد دادگاه.

نحوه اجرای دستور: پس از صدور دستور، در صورتی که موجر از مستاجر ودیعه یا مبلغی به عنوان رهن دریافت کرده باشد، اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری یا استرداد آن به مستاجر است. این اقدام تضمین می کند که حقوق مالی مستاجر نیز تضییع نشود.

حکم تخلیه: فرآیند قضایی جامع تر

در مقابل دستور تخلیه، حکم تخلیه زمانی صادر می شود که شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد و یا موجر به دلایلی دیگر غیر از انقضای مدت (مانند تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره بها، انتقال به غیر) درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. فرآیند صدور حکم تخلیه، مستلزم طی مراحل کامل دادرسی در دادگاه است.

چه زمانی صادر می شود؟

• وقتی قرارداد اجاره شفاهی باشد.
• زمانی که قرارداد عادی اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد.
• در مواردی که تخلفات مستاجر (مانند تعدی و تفریط یا عدم پرداخت اجاره بها) نیاز به اثبات از طریق کارشناسی، شهادت شهود و سایر دلایل داشته باشد.

مرجع صالح: دادگاه حقوقی (عمومی) محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی و صدور حکم تخلیه است.

مراحل: این فرآیند شامل تقدیم دادخواست، ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی، تعیین وقت رسیدگی، تشکیل جلسه یا جلسات دادگاه، ارائه دفاعیات و مستندات توسط طرفین، صدور حکم، امکان تجدیدنظرخواهی از سوی هر یک از طرفین و در نهایت، اجرای حکم پس از قطعیت است.

معایب: طولانی تر بودن فرآیند رسیدگی و اجرا در مقایسه با دستور تخلیه فوری.

انتخاب بین درخواست دستور تخلیه فوری و طرح دعوای حکم تخلیه، بستگی به نوع قرارداد اجاره، دلایل قانونی تخلیه و مستندات موجود دارد و می تواند تأثیر زیادی بر سرعت و پیچیدگی فرآیند بازپس گیری ملک بگذارد.

برای درک بهتر تفاوت ها، می توانیم یک جدول مقایسه ای جامع ارائه دهیم:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
شرایط صدور	قرارداد کتبی (رسمی یا عادی با 2 شاهد)، مدت معین، انقضای مدت	نبود شرایط دستور فوری، تخلفاتی نظیر تعدی و تفریط، عدم پرداخت، انتقال به غیر
مرجع صالح	شورای حل اختلاف	دادگاه حقوقی (عمومی)
زمان رسیدگی	بسیار سریع (معمولاً ظرف یک هفته)	طولانی تر (نیاز به دادرسی و جلسات)
نیاز به اثبات	محدود (صرفاً انقضای مدت و شرایط شکلی)	نیاز به اثبات ماهوی تخلفات (کارشناسی، شهود و…)
امکان تجدیدنظر	ندارد (دستور است، نه حکم)	دارد
تودیع ودیعه	بله، قبل از اجرا (در صورت وجود ودیعه)	بله، قبل از اجرا (در صورت وجود ودیعه)

مراحل عملی طرح شکایت از مستاجر: از اظهارنامه تا اجرای حکم

فرآیند طرح شکایت از مستاجر، یک مسیر گام به گام است که نیازمند دقت و رعایت اصول قانونی است. هر مرحله از این فرآیند، نقش حیاتی در موفقیت نهایی موجر ایفا می کند.

گام اول: اقدامات پیش از تنظیم دادخواست

قبل از آنکه دادخواست رسمی به مراجع قضایی تقدیم شود، انجام برخی اقدامات مقدماتی می تواند به تقویت پرونده موجر و تسریع در روند حل و فصل اختلاف کمک کند.

1. ارسال اظهارنامه قضایی:

   ارسال اظهارنامه قضایی، یک گام بسیار مهم و ضروری است. اظهارنامه، به منزله یک اخطار رسمی و اتمام حجت قانونی از سوی موجر به مستاجر است. اهداف اصلی آن شامل:

   • اخطار رسمی: به مستاجر اطلاع می دهد که موجر قصد پیگیری حقوقی دارد.
   • اتمام حجت: در دادگاه، ارسال اظهارنامه می تواند به عنوان مدرکی دال بر حسن نیت موجر و فرصت دادن به مستاجر برای جبران تخلف، مورد استناد قرار گیرد.
   • اثبات آگاهی: ثابت می کند که مستاجر از درخواست موجر (مانند تخلیه یا پرداخت اجاره) آگاه شده است.

   نحوه تنظیم و ارسال: اظهارنامه باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم و ارسال شود. متن اظهارنامه باید شامل مشخصات دقیق طرفین، مشخصات ملک، تاریخ و شماره قرارداد اجاره، شرح دقیق خواسته موجر (مثلاً تخلیه به دلیل انقضای مدت یا عدم پرداخت اجاره) و مهلت مقرر برای اقدام مستاجر باشد.

   نمونه متن اظهارنامه تخلیه به دلیل انقضای مدت/عدم پرداخت اجاره:

   اظهارنامه
   مخاطب/مخاطبین: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مستاجر] فرزند [نام پدر مستاجر] به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره]
   اظهارکننده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند [نام پدر موجر] به نشانی [آدرس کامل موجر]
   موضوع: اخطار تخلیه ملک و/یا مطالبه اجاره بها

   خلاصه اظهارات:
   احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب مالک شش دانگ یک باب آپارتمان/واحد تجاری به نشانی [آدرس کامل ملک مورد اجاره و پلاک ثبتی] می باشم که طی قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] به مدت [مدت اجاره] سال/ماه به جنابعالی اجاره داده شده است.
   الف) (در صورت انقضای مدت اجاره): نظر به اینکه مدت اجاره مقرر در قرارداد مذکور در تاریخ [تاریخ انقضای اجاره] به اتمام رسیده است و جنابعالی تاکنون اقدام به تخلیه و تحویل ملک به اینجانب ننموده اید، بدین وسیله اخطار می گردد حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۱۰] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، ملک مذکور را به طور کامل تخلیه و تحویل نمایید. در غیر این صورت، اینجانب ناچار به طرح دعوای تخلیه و مطالبه خسارات وارده از طریق مراجع قضایی خواهم بود.
   ب) (در صورت عدم پرداخت اجاره بها): با وجود حلول موعد پرداخت اجاره بها، متاسفانه جنابعالی از پرداخت اجاره بهای ماه های [ذکر ماه ها] به مبلغ [مبلغ کل بدهی] ریال امتناع ورزیده اید. بدین وسیله اخطار می گردد حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۱۰] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت مبلغ فوق و کلیه بدهی های معوقه اقدام نمایید. در غیر این صورت، اینجانب ناچار به فسخ قرارداد اجاره، طرح دعوای تخلیه و مطالبه کلیه اجاره بها و خسارات وارده از طریق مراجع قضایی خواهم بود.
   کلیه خسارات قانونی ناشی از عدم تخلیه و یا عدم پرداخت اجاره بها، بر عهده جنابعالی خواهد بود.
   با تقدیم احترام
   [امضای موجر]

2. جمع آوری دلایل و مستندات:

   تقویت پرونده با مدارک معتبر، گام اساسی بعدی است. این مدارک شامل:

   • قرارداد اجاره: اصل و کپی مصدق (تأیید شده توسط دفترخانه یا دفتر خدمات قضایی).
   • مدارک پرداخت/عدم پرداخت: فیش های بانکی پرداخت اجاره بها، یا مدارکی دال بر عدم پرداخت (مانند پرینت حساب بانکی موجر). فیش های پرداخت قبوض خدماتی.
   • شواهد تعدی و تفریط: عکس ها و فیلم های مستند از خسارات وارده به ملک، شهادت کتبی شهود (استشهادیه)، گزارش های کارشناسی (در صورت تامین دلیل).
   • مدارک شناسایی: کپی کارت ملی و شناسنامه موجر و مستاجر.
   • سند مالکیت: کپی سند مالکیت ملک مورد اجاره.
3. تامین دلیل:

   تامین دلیل، در مواردی که بیم از بین رفتن دلایل و شواهد وجود دارد، یا برای ثبت رسمی وضعیت فعلی ملک، اهمیت ویژه ای پیدا می کند. این اقدام معمولاً در موارد تعدی و تفریط مستاجر یا زمانی که مستاجر ملک را ترک کرده و موجر نگران آسیب های احتمالی است، انجام می شود. با درخواست تامین دلیل از شورای حل اختلاف، کارشناس رسمی دادگستری وضعیت ملک را صورت برداری کرده و گزارش آن را ثبت می کند که می تواند به عنوان یک مدرک معتبر در دادگاه مورد استناد قرار گیرد.

گام دوم: تنظیم و تقدیم دادخواست

پس از طی مراحل مقدماتی و جمع آوری مستندات، نوبت به تنظیم و تقدیم دادخواست رسمی به مراجع قضایی می رسد.

1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: امروزه، کلیه دادخواست ها از طریق این دفاتر ثبت می شوند.
2. انتخاب صحیح نوع خواسته: انتخاب خواسته در دادخواست بسیار مهم است. موجر باید با توجه به شرایط پرونده، خواسته خود را به درستی دستور تخلیه فوری (اگر شرایط قانونی آن فراهم باشد) یا صدور حکم تخلیه و در صورت لزوم، مطالبه اجاره بها و مطالبه خسارت انتخاب کند. اشتباه در این مرحله می تواند منجر به رد دادخواست یا طولانی شدن فرآیند شود.
3. نکات مهم در تکمیل دادخواست:
   • خواهان: مشخصات کامل موجر (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس).
   • خوانده: مشخصات کامل مستاجر (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس).
   • خواسته: به طور دقیق ذکر شود (مثلاً صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره و مطالبه خسارات دادرسی).
   • شرح دادخواست: در این بخش، باید با زبانی شیوا و حقوقی، ماجرا به ترتیب زمانی و منطقی توضیح داده شود. اشاره به تاریخ عقد اجاره، مدت اجاره، انقضای آن، اخطارهای قبلی (اظهارنامه)، تخلفات مستاجر (در صورت وجود) و دلایل حقوقی درخواست تخلیه، ضروری است.
   • دلایل و منضمات: فهرست کلیه مدارکی که در گام اول جمع آوری شده اند (قرارداد اجاره، اظهارنامه، فیش ها، تامین دلیل و…).
4. اهمیت درج دقیق آدرس و مشخصات: آدرس دقیق طرفین برای ابلاغ اوراق قضایی حیاتی است. هر گونه نقص در این بخش می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی شود.

گام سوم: پیگیری پرونده و حضور در مراجع قضایی

پس از تقدیم دادخواست، فرآیند پیگیری آغاز می شود:

1. پیگیری ابلاغیه ها: موجر باید به طور منظم از طریق سامانه ثنا یا مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، ابلاغیه های دادگاه را پیگیری کند تا از زمان جلسات یا تصمیمات قضایی مطلع شود.
2. حضور در جلسات رسیدگی: در صورتی که پرونده نیازمند رسیدگی ماهوی باشد (صدور حکم تخلیه)، موجر یا وکیل وی باید در جلسات دادگاه حضور یابند و دفاعیات لازم را ارائه دهند.
3. ارائه دفاعیات و مستندات: در طول رسیدگی، امکان ارائه مدارک تکمیلی و دفاعیات شفاهی یا کتبی وجود دارد که باید با دقت و مستند به قوانین انجام شود.

گام چهارم: اجرای حکم یا دستور تخلیه

پس از صدور دستور یا حکم قطعی تخلیه، نوبت به مرحله اجرا می رسد:

1. مراحل اجرایی: با درخواست موجر، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. اداره اجرا با ابلاغ اجراییه به مستاجر، مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) برای تخلیه ملک را می دهد. در صورت عدم تخلیه در این مهلت، مأمور اجرا با حضور ضابطین قضایی و در صورت نیاز، نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر خواهد کرد.
2. تکلیف ودیعه مستاجر و خسارات: اگر موجر از مستاجر ودیعه دریافت کرده باشد، پیش از اجرای حکم، باید این مبلغ به حساب دادگستری تودیع یا به مستاجر مسترد شود. اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها باشد، می تواند همزمان با تودیع ودیعه، دادخواست مطالبه خسارت را نیز مطرح کند تا مبلغ ادعایی از ودیعه کسر و مابقی به مستاجر بازگردانده شود.

نمونه های کاربردی متن دادخواست شکایت از مستاجر

برای سهولت در فرآیند تنظیم دادخواست، در ادامه چندین نمونه دادخواست برای شرایط مختلف ارائه می شود. این نمونه ها، چارچوب کلی را فراهم می کنند و نیاز به تکمیل با اطلاعات دقیق هر پرونده دارند.

نمونه ۱: دادخواست صدور دستور تخلیه فوری (به دلیل انقضای مدت اجاره)

این نمونه دادخواست برای شرایطی است که قرارداد اجاره دارای شرایط قانون ۱۳۷۶ بوده و مدت آن به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه امتناع می کند.

بسمه تعالی
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس کامل موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [آدرس کامل ملک مورد اجاره]

خواسته: صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره به انضمام کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]
۲. تصویر مصدق سند مالکیت ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
۳. تصویر مصدق کارت ملی خواهان

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ یک باب [آپارتمان/ واحد تجاری/ منزل مسکونی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهر] می باشم.
به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستاجر] اجاره داده شده است.
نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] منقضی گردیده است و با وجود مراجعات و درخواست های مکرر اینجانب و نیز ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال اظهارنامه)، خوانده محترم از تخلیه و تحویل ملک استنکاف ورزیده و همچنان به تصرف خود ادامه می دهد.
با توجه به اینکه قرارداد اجاره حاضر، یک قرارداد عادی/رسمی با مدت معین بوده و با امضای دو نفر شاهد (در قرارداد عادی) به تأیید رسیده است، شرایط مقرر در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ جهت صدور دستور تخلیه فوری فراهم می باشد.
لذا مستنداً به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در صورت وجود) را از محضر عالی شورای حل اختلاف دارم.

با تجدید احترام،
[امضای خواهان/وکیل خواهان]

نمونه ۲: دادخواست صدور حکم تخلیه (به دلیل تعدی و تفریط مستاجر)

این نمونه برای مواردی است که مستاجر به ملک آسیب رسانده یا استفاده نامناسب از آن داشته است.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس کامل موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [آدرس کامل ملک مورد اجاره]

خواسته: صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره به دلیل تعدی و تفریط خوانده به انضمام کلیه خسارات دادرسی. (و در صورت لزوم، مطالبه ضرر و زیان وارده به ملک پس از جلب نظر کارشناس)

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]
۲. تصویر مصدق سند مالکیت ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
۳. گزارش تامین دلیل شماره [شماره تامین دلیل] مورخ [تاریخ تامین دلیل] (در صورت انجام)
۴. استشهادیه شهود (در صورت وجود)
۵. تصاویر/فیلم های مستند از خسارات وارده
۶. تصویر مصدق کارت ملی خواهان

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ یک باب [آپارتمان/ واحد تجاری/ منزل مسکونی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهر] می باشم.
به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، ملک مذکور به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستاجر] اجاره داده شده است. متاسفانه خوانده محترم از زمان تصرف ملک، مرتکب تعدی و تفریط در مورد اجاره گردیده که مصادیق آن به شرح ذیل است:
۱. [ذکر جزئیات تعدی و تفریط اول، مثال: تخریب دیوارها/آسیب به تاسیسات/استفاده غیرمتعارف].
۲. [ذکر جزئیات تعدی و تفریط دوم، مثال: نگهداری حیوان در محیط مسکونی برخلاف عرف و قرارداد/تغییر کاربری به انبار].
۳. [ذکر جزئیات تعدی و تفریط سوم، مثال: ایجاد مزاحمت های مکرر برای همسایگان].
دلایل و مستندات این تعدی و تفریط شامل [اشاره به تامین دلیل، استشهادیه شهود، تصاویر و فیلم ها] می باشد که به پیوست تقدیم می گردد.
نظر به اینکه تعدی و تفریط مستاجر موجب ورود خسارات به ملک و تخلف آشکار از مفاد قرارداد و قوانین موضوعه گردیده است، لذا با استناد به مواد [ذکر مواد مربوطه مانند ماده ۴۸۷ قانون مدنی] و [ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1376] تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره به دلیل تعدی و تفریط خوانده، به انضمام کلیه خسارات دادرسی را از محضر عالی دادگاه دارم. همچنین در صورت لزوم و پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، مطالبه ضرر و زیان وارده به ملک نیز مورد استدعا است.

با تجدید احترام،
[امضای خواهان/وکیل خواهان]

نمونه ۳: دادخواست صدور حکم تخلیه و مطالبه اجاره بها (به دلیل عدم پرداخت)

این نمونه دادخواست برای شرایطی است که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس کامل موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [آدرس کامل ملک مورد اجاره]

خواسته: ۱. صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها. ۲. مطالبه مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه] ریال بابت اجاره بهای معوقه از تاریخ [تاریخ اولین ماه عدم پرداخت] تا تاریخ [تاریخ آخرین ماه عدم پرداخت] و همچنین اجاره بهای ایام تصرف پس از انقضای مدت/فسخ قرارداد تا زمان تخلیه کامل. ۳. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه.

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]
۲. تصویر مصدق سند مالکیت ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
۳. تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (اخطار عدم پرداخت)
۴. پرینت گردش حساب بانکی خواهان (در صورت نیاز و دال بر عدم دریافت اجاره)
۵. تصویر مصدق کارت ملی خواهان

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ یک باب [آپارتمان/ واحد تجاری/ منزل مسکونی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهر] می باشم.
به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، ملک مذکور به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستاجر] اجاره داده شده است.
مطابق بند [شماره بند] قرارداد، مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها به مبلغ [مبلغ اجاره ماهانه] ریال در ابتدای/پایان هر ماه بوده است. متاسفانه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ اولین ماه عدم پرداخت] تا کنون، اقدام به پرداخت اجاره بهای خود نکرده است که مجموعاً مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه] ریال بابت [تعداد ماه های عدم پرداخت] ماه اجاره بها معوقه می باشد.
اینجانب ضمن ارسال اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] مراتب عدم پرداخت و تقاضای پرداخت را به خوانده اعلام نمودم، اما نامبرده همچنان از پرداخت بدهی خود استنکاف می ورزد.
لذا با استناد به ماده [شماره ماده از قانون روابط موجر و مستاجر 1376 یا ماده 490 و 494 قانون مدنی] و سایر مقررات مربوطه، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و همچنین مطالبه مبلغ فوق الذکر بابت اجاره بهای معوقه و اجاره بهای ایام تصرف از زمان فسخ/انقضای قرارداد تا تاریخ تخلیه کامل ملک، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از محضر عالی دادگاه دارم.

با تجدید احترام،
[امضای خواهان/وکیل خواهان]

نمونه ۴: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (پس از پایان قرارداد بدون اجازه)

این دادخواست برای حالتی است که مستاجر پس از پایان قرارداد، بدون تمدید یا اجازه موجر، همچنان در ملک باقی مانده و موجر قصد مطالبه اجرت المثل (اجاره بها بر اساس نرخ روز) را دارد.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس کامل موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [آدرس کامل ملک مورد اجاره]

خواسته: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خوانده در عین مستاجره از تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره] تا زمان تخلیه کامل ملک و نیز پرداخت کلیه خسارات دادرسی به انضمام خسارت تأخیر تأدیه.

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]
۲. تصویر مصدق سند مالکیت ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
۳. تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (اعلام اتمام اجاره و درخواست تخلیه)
۴. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
۵. درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان اجرت المثل

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ یک باب [آپارتمان/ واحد تجاری/ منزل مسکونی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهر] می باشم.
به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستاجر] اجاره داده شده است.
نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به اتمام رسیده و علیرغم انقضای مدت و درخواست های مکرر اینجانب (از جمله ارسال اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه])، خوانده محترم بدون داشتن اذن و رضایت اینجانب، همچنان به تصرف ملک ادامه داده و از تخلیه و تحویل آن خودداری نموده است.
تصرفات خوانده پس از انقضای مدت اجاره، غاصبانه تلقی گردیده و مطابق قوانین، مستاجر متصرف بدون اذن مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف (معادل اجاره بهاء متعارف زمان تصرف) می باشد.
لذا مستنداً به مواد ۳۰۸ و ۳۲۰ قانون مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره] تا زمان تخلیه کامل ملک، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان اجرت المثل، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از محضر عالی دادگاه دارم.

با تجدید احترام،
[امضای خواهان/وکیل خواهان]

نکات حقوقی مهم و سوالات متداول پیرامون تخلیه مستاجر

در کنار مراحل عملی و نمونه دادخواست ها، آگاهی از برخی نکات حقوقی و پاسخ به سوالات رایج، می تواند به موجرین در تصمیم گیری های صحیح و جلوگیری از اشتباهات یاری رساند.

آیا بدون قرارداد کتبی می توان اقدام به تخلیه کرد؟

بله، امکان طرح دعوای تخلیه حتی در صورت عدم وجود قرارداد کتبی نیز وجود دارد. اما این فرآیند پیچیده تر و زمان برتر خواهد بود. در این حالت، موجر باید با استفاده از دلایل دیگری مانند شهادت شهود، اقرار مستاجر، فیش های پرداخت اجاره (در صورت وجود) یا مدارک دیگر، رابطه استیجاری و مدت آن را به اثبات برساند. در چنین مواردی، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود نخواهد داشت و موجر باید دعوای خلع ید یا تخلیه ید (در صورت اثبات رابطه استیجاری) را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند. اثبات مالکیت و اثبات تصرف غیرقانونی مستاجر (پس از انقضای رابطه استیجاری) از اهمیت بالایی برخوردار است.

تکلیف ودیعه مستاجر در زمان تخلیه چیست؟

یکی از مهمترین نکات در زمان تخلیه، تکلیف ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه (رهن) است که موجر از مستاجر دریافت کرده است. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، منوط به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر، یا سپردن آن به دایره اجرا است. اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها/قبوض خدماتی باشد، می تواند همزمان با تودیع ودیعه به دایره اجرا، دادخواست مطالبه ضرر و زیان یا بدهی ها را نیز تقدیم کند. در این صورت، دایره اجرا از تسلیم تمام یا بخشی از ودیعه به مستاجر خودداری کرده و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، مابقی را به مستاجر تحویل خواهد داد.

آیا موجر می تواند به زور وارد ملک مستاجر شود؟

خیر، موجر به هیچ عنوان حق ندارد خودسرانه و بدون حکم قضایی، وارد ملک مورد اجاره شود، حتی اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد. ورود غیرقانونی به ملک مستاجر، حتی اگر مالک قانونی باشد، می تواند برای موجر جرم ورود به عنف و مزاحمت و ممانعت از حق را به دنبال داشته باشد. فرآیند تخلیه باید صرفاً از طریق مراجع قانونی و با حکم یا دستور قضایی و از طریق مأمورین اجرا صورت پذیرد.

مدت زمان تقریبی صدور و اجرای حکم/دستور تخلیه چقدر است؟

مدت زمان این فرآیند به عوامل مختلفی بستگی دارد:

• دستور تخلیه فوری: در صورت احراز شرایط قانونی، معمولاً ظرف مدت یک هفته از زمان درخواست، دستور صادر و در صورت تودیع ودیعه، اجرای آن نیز سریع خواهد بود.
• حکم تخلیه: فرآیند صدور حکم تخلیه در دادگاه حقوقی به دلیل نیاز به دادرسی و جلسات، ممکن است از چند ماه تا حتی یک سال (با احتساب تجدیدنظرخواهی) به طول انجامد.

تودیع ودیعه، ابلاغ صحیح اوراق قضایی و عدم کارشکنی طرفین نیز بر سرعت این روند تأثیرگذار است.

هزینه های دادرسی و نقش وکیل.

هزینه های دادرسی شامل تعرفه های ثابت برای تقدیم دادخواست، هزینه ابلاغ اوراق و در صورت نیاز، هزینه کارشناسی است که توسط خواهان (موجر) پرداخت می شود. در پایان فرآیند، در صورت موفقیت موجر، این هزینه ها به عنوان خسارات دادرسی از مستاجر مطالبه خواهد شد. حق الوکاله وکیل نیز بر اساس توافق طرفین و تعرفه های قانونی تعیین می گردد. نقش وکیل متخصص در پرونده های تخلیه، به دلیل پیچیدگی های حقوقی، می تواند در تسریع فرآیند، تنظیم صحیح دادخواست، ارائه دفاعیات قوی و تضمین احقاق حقوق موجر، بسیار حیاتی باشد و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری کند.

مواردی که موجر نمی تواند مستاجر را تخلیه کند.

در برخی شرایط، موجر با محدودیت هایی برای درخواست تخلیه مواجه است:

• عدم اتمام مدت اجاره: تا زمانی که مدت قانونی یا توافق شده اجاره به پایان نرسیده باشد و مستاجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، موجر نمی تواند درخواست تخلیه کند.
• تعهد موجر به تمدید: اگر در قرارداد اجاره، موجر متعهد به تمدید اجاره برای مدت معین شده باشد.
• اجاره های مشمول قوانین سابق: برخی اجاره نامه های قدیمی (قبل از سال ۱۳۷۶) تابع قوانین خاصی هستند که ممکن است حق کسب و پیشه یا سرقفلی را برای مستاجر ایجاد کرده باشند و تخلیه آن ها شرایط ویژه ای دارد.

اگر مستاجر وسایل خود را پس از تخلیه نبرد چه باید کرد؟

در صورتی که پس از اجرای حکم تخلیه، مستاجر وسایل خود را از ملک خارج نکند، موجر نمی تواند خودسرانه اقدام به جابجایی یا فروش آن ها کند. در این شرایط، موجر باید از طریق دایره اجرای احکام دادگستری، تقاضای صورت برداری و تحویل اموال را مطرح کند. اموال صورت برداری شده معمولاً به انبار دادگستری یا مکان دیگری که با نظارت مرجع قضایی تعیین می شود، منتقل می گردد و هزینه های آن از مستاجر دریافت خواهد شد. در صورت عدم مراجعه مستاجر برای دریافت اموال، با طی مراحل قانونی، این اموال ممکن است از طریق مزایده به فروش برسند.

نتیجه گیری

فرآیند شکایت از مستاجر و بازپس گیری ملک، اگرچه در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما در عمل نیازمند دقت، آگاهی از قوانین و رعایت تشریفات حقوقی است. از شناخت دقیق مبانی قانونی و دلایل موجه برای طرح شکایت گرفته تا انتخاب مسیر صحیح بین دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه، هر گام از این فرآیند، اهمیتی ویژه دارد. تنظیم صحیح اظهارنامه و دادخواست، جمع آوری مستندات قوی و پیگیری مستمر پرونده در مراجع قضایی، از جمله مولفه های کلیدی برای موفقیت موجر در احقاق حقوق خود است. اشتباه در هر یک از این مراحل، می تواند به تأخیر در بازپس گیری ملک، تحمیل هزینه های اضافی و حتی تضییع حقوق موجر منجر شود.

با توجه به پیچیدگی های متعدد حقوقی و تفاوت های ظریفی که بین هر پرونده وجود دارد، توصیه اکید می شود موجرین پیش از هر گونه اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت نمایند. تجربه و تخصص وکیل می تواند مسیر قانونی را شفاف کرده، از بروز اشتباهات جلوگیری نموده و فرآیند بازپس گیری ملک را با سرعت و اطمینان بیشتری به سرانجام رساند. آگاهی و اقدام قانونی صحیح، سرمایه ارزشمند هر مالکی در حفظ حقوق و اموال خود است.