قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان، سندی حقوقی برای خرید و فروش واحدهای ساختمانی در حال احداث است که ریسک ها و فرصت های منحصربه فردی برای طرفین دارد. این قرارداد به پیش خریداران امکان سرمایه گذاری با اقساط و قیمت های اولیه را می دهد و برای پیش فروشندگان، منبع تأمین مالی پروژه است. بنابراین، درک دقیق مفاد و الزامات قانونی آن برای حفظ حقوق و جلوگیری از اختلافات ضروری است.

بازار مسکن ایران، با نوسانات قیمتی و حجم بالای معاملات، همواره نیازمند ابزارهای قانونی محکم و شفاف است. در این میان، قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل ماهیت خاص خود که بر تعهد به ساخت و انتقال مالکیت در آینده استوار است، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این نوع قرارداد، مزایایی نظیر امکان پرداخت اقساطی برای پیش خریداران و تأمین مالی پروژه های ساختمانی برای پیش فروشندگان را به همراه دارد، اما در عین حال، چالش ها و خطرات متعددی مانند تأخیر در تحویل، عدم رعایت مشخصات فنی، و مشکلات مربوط به سند را نیز در بر دارد.

یک قرارداد پیش فروش اصولی و منطبق با قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین نامه های اجرایی آن، نقش حیاتی در کاهش این ریسک ها ایفا می کند. این راهنما با هدف ارائه اطلاعات جامع، نکات حقوقی کلیدی و ساختار یک نمونه قرارداد کاربردی، برای تمامی ذینفعان اعم از پیش خریداران، پیش فروشندگان و مشاوران املاک تهیه شده است. مطالعه دقیق این مطالب و مهم تر از آن، مشاوره با وکلای متخصص در زمینه املاک پیش از هرگونه اقدام، گامی اساسی در جهت تضمین یک معامله امن و موفق است.

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست و چه تفاوتی با سایر قراردادها دارد؟

برای فهم دقیق جایگاه حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، ابتدا باید تعریف روشن و ماهیت قانونی آن را بررسی کرد و سپس به تمایز آن با سایر عقود رایج در حوزه املاک پرداخت. این قرارداد، نوعی از عقود لازم است که در آن، پیش فروشنده (سازنده) متعهد می شود یک واحد ساختمانی را که هنوز به اتمام نرسیده یا حتی آغاز نشده است، در آینده به پیش خریدار واگذار کند. در واقع، موضوع معامله در زمان انعقاد قرارداد، یک مال غیرموجود یا در حال احداث است که آینده نگری و تعهدات متقابل را اهمیت می بخشد.

تعریف حقوقی و ماهیت قرارداد

بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389، قرارداد پیش فروش آپارتمان یک عقد لازم به شمار می رود. عقد لازم به قراردادی گفته می شود که هیچ یک از طرفین، بدون رضایت دیگری یا بدون وجود حق قانونی، نمی توانند آن را برهم بزنند. در این قرارداد، پیش فروشنده متعهد می شود که در آینده، پس از اتمام ساخت و اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مالکیت قطعی واحد ساختمانی را به پیش خریدار منتقل کند. این تعهد به بیع در آینده، اصلی ترین ویژگی این قرارداد است.

موضوع معامله در پیش خرید آپارتمان چیست؟ مورد معامله در این نوع قرارداد، بر خلاف بیع اموال موجود، یک واحد ساختمانی است که در زمان عقد قرارداد هنوز به طور کامل ساخته نشده یا حتی ممکن است صرفاً یک طرح روی کاغذ باشد. این ویژگی مستلزم ذکر دقیق مشخصات فنی، معماری، مصالح مصرفی و زمان بندی ساخت در متن قرارداد است تا از بروز ابهامات و اختلافات آتی جلوگیری شود. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، که جزئیات کامل آن را مشخص می کند، در این راستا اهمیت مضاعفی دارد.

تفاوت با مبایعه نامه و قولنامه

یکی از مهم ترین نکات حقوقی در خصوص قرارداد پیش فروش آپارتمان، تفاوت اساسی آن با مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان و قولنامه است. در حالی که مبایعه نامه و قولنامه معمولاً به صورت سند عادی و در دفاتر مشاور املاک تنظیم می شوند و اعتبار آن ها در محاکم قضایی ممکن است با چالش هایی روبرو شود، قرارداد پیش فروش ساختمان بر اساس ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، الزاماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت گردد.

این الزام به ثبت رسمی، حمایت های قانونی گسترده تری را برای پیش خریدار فراهم می کند و از فروش یک واحد به چند نفر جلوگیری می نماید. ثبت رسمی قرارداد، به منزله ایجاد یک سند لازم الاجرا است که در صورت تخلف، امکان پیگیری قضایی سریع تر و اثبات حقوق طرفین را تسهیل می کند. بنابراین، قولنامه های عادی برای پیش فروش آپارتمان، اعتبار قانونی لازم را نداشته و توصیه اکید بر ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی است.

انتقال مالکیت به پیش خریدار

انتقال مالکیت قطعی در قرارداد پیش فروش آپارتمان برخلاف بیع سنتی، در زمان تنظیم قرارداد صورت نمی گیرد، بلکه یک فرآیند مرحله ای است. پیش خریدار در ابتدا صرفاً صاحب حق و تعهد به تملک در آینده است. مالکیت قطعی پس از تکمیل ساختمان، اخذ گواهی پایان کار، صدور صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی پیش فروش آپارتمان برای هر واحد، و نهایتاً حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی و امضای سند قطعی، به پیش خریدار منتقل می شود. این مراحل باید به دقت در قرارداد پیش بینی شده و برای هر مرحله، زمان بندی و وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان برای تأخیر احتمالی در نظر گرفته شود.

شرایط اساسی و قانونی انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان

انعقاد یک قرارداد پیش فروش آپارتمان معتبر و مستحکم، مستلزم رعایت شرایط و الزامات قانونی متعددی است که هدف آن، حفظ حقوق تمامی طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی است. این شرایط هم به صلاحیت پیش فروشنده مربوط می شود، هم به شرایط عمومی صحت معاملات و هم به مدارک و مجوزهای لازم پیش از امضای قرارداد.

الف) صلاحیت پیش فروشنده (ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان)

بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، تنها اشخاص زیر می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند:

1. مالک رسمی زمین: شخصی که سند مالکیت زمین به نام اوست و قصد احداث بنا و پیش فروش واحدهای آن را دارد.
2. سرمایه گذاران دارای حق احداث بنا: افرادی که به موجب سند رسمی و در ازای سرمایه گذاری در زمین متعلق به دیگری، حق احداث بنا و تخصیص واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به خود را دارند.
3. مستأجرین اراضی: مستأجرانی که زمین را از نوع ملکی، دولتی، یا موقوفه اجاره کرده اند و به موجب سند رسمی، حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارا هستند. این مورد شامل تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار خاصی می شود که باید در قرارداد قید گردد.

احراز صلاحیت پیش فروشنده، اولین گام در تأمین امنیت معامله است. پیش خریداران باید از طریق استعلامات رسمی، از صحت ادعای پیش فروشنده در خصوص مالکیت یا حق احداث بنا اطمینان حاصل کنند.

ب) شرایط عمومی صحت معامله (ماده ۱۹۰ قانون مدنی)

علاوه بر شرایط خاص قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی از جمله قرارداد پیش فروش آپارتمان، باید از شرایط عمومی صحت معاملات که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده، تبعیت کند. این شرایط شامل موارد زیر است:

• قصد و رضای طرفین: هر دو طرف باید با اراده و قصد جدی برای انعقاد قرارداد و رضایت کامل نسبت به مفاد آن اقدام کنند.
• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد باید عاقل، بالغ و رشید باشند؛ به این معنا که توانایی قانونی برای انجام معامله را داشته باشند.
• مشروعیت جهت معامله: هدف از انجام معامله باید مشروع و قانونی باشد.
• معین بودن موضوع معامله و عدم ابهام: موضوع قرارداد (آپارتمان پیش فروش شده) و تمامی مشخصات آن باید به وضوح و بدون هیچ گونه ابهامی مشخص شود. این امر به ویژه در قرارداد پیش فروش آپارتمان که موضوع آن در زمان عقد هنوز ساخته نشده، اهمیت دوچندان پیدا می کند.

ج) الزامات پیش از امضای قرارداد (ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان)

پیش از اینکه قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی تنظیم و امضا شود، پیش فروشنده موظف به رعایت و ارائه مدارک و مجوزهای خاصی است که در ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان 1389 به آن ها اشاره شده است:

• اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری: ساختمان باید دارای پروانه ساخت معتبر و قانونی از مرجع ذی صلاح (شهرداری) باشد.
• اخذ شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: برای هر واحد آپارتمان که قرار است پیش فروش شود، یک شناسنامه فنی مستقل که حاوی تمامی مشخصات فنی، نقشه ها و جزئیات اجرایی است، باید تهیه و تأیید شده باشد. این شناسنامه ضمیمه قرارداد خواهد شد.
• تأییدیه مهندس ناظر (حداقل پایان عملیات پی): مهندس ناظر پروژه باید گواهی کند که حداقل عملیات پی ساختمان به اتمام رسیده است. این تأییدیه نشانه ای از آغاز جدی پروژه است و به پیش خریدار اطمینان خاطر بیشتری می دهد. مسئولیت مهندس ناظر در پیش فروش در این مرحله آغاز می شود.
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: پیش فروشنده باید پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را مبنی بر عدم منع معامله یا بدهی های احتمالی ارائه دهد. این استعلام برای اطمینان از صحت مالکیت و عدم وجود موانع قانونی برای معامله ضروری است.
• دریافت مجوز رسمی برای آگهی پیش فروش: هرگونه آگهی برای پیش خرید آپارتمان باید با مجوز رسمی از مراجع ذی صلاح صورت گیرد تا از تبلیغات کذب و فریب دهنده جلوگیری شود.

رعایت این الزامات، پایه های یک معامله شفاف و قانونی را پی ریزی کرده و از بروز مشکلات قرارداد پیش فروش آپارتمان در آینده تا حد زیادی پیشگیری می کند. مدارک لازم برای پیش فروش آپارتمان تنها محدود به این موارد نیست و در بخش های بعدی به تفصیل بیشتر بررسی خواهد شد.

نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان: بند به بند

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یک فرآیند حقوقی دقیق است که نیازمند توجه به جزئیات و رعایت تمامی اصول قانونی است. هدف از این بخش، ارائه راهنمایی جامع برای نحوه نوشتن قرارداد پیش فروش آپارتمان است، به گونه ای که تمامی بندهای کلیدی و الزامات قانونی در آن لحاظ شود.

تأکید بر تنظیم در دفاتر اسناد رسمی و رعایت قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹

مهمترین اصل در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی است. همانطور که پیشتر اشاره شد، بر اساس ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، این قرارداد باید حتماً به صورت سند رسمی و در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور تنظیم شود. این الزام از فروش یک واحد به چندین نفر (فروش مال غیر) جلوگیری کرده و امنیت حقوقی پیش خریدار را تضمین می کند. سند رسمی، از اعتبار قانونی بسیار بالاتری نسبت به قولنامه های عادی برخوردار است و در مراجع قضایی، قابل استناد و لازم الاجرا خواهد بود.

ماده ۲ این قانون، به صراحت محتویات اجباری قرارداد پیش فروش را مشخص کرده است که در ادامه به تفصیل هر یک از این موارد پرداخته می شود. هر قرارداد پیش فروشی که خارج از این چارچوب تنظیم شود، ممکن است در آینده با مشکلات جدی حقوقی مواجه گردد.

الف) مشخصات طرفین قرارداد (پیش فروشنده و پیش خریدار)

این بخش، ستون اصلی هر قراردادی است و باید با دقت فراوان تکمیل شود:

• جزئیات شناسنامه ای و هویتی کامل: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، تاریخ و محل تولد، کد ملی، آدرس دقیق محل سکونت و شماره تماس هر دو طرف.
• مشخصات وکیل/قیم/ولی: در صورتی که هر یک از طرفین به واسطه وکیل، قیم یا ولی اقدام به معامله می کنند، مشخصات کامل نماینده و جزئیات وکالت نامه یا قیم نامه (شماره، تاریخ و دفترخانه تنظیم کننده) باید درج شود.
• مسئولیت تضامنی: در صورت وجود وکیل یا نماینده، صراحتاً مسئولیت تضامنی وکیل و اصیل در انجام تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار قراردادی باید قید شود.

ب) مشخصات کامل و دقیق مورد معامله (آپارتمان پیش فروش شده)

این بخش نیازمند جزئیات بسیار زیادی است تا از هرگونه ابهام در مورد ملک جلوگیری شود:

1. اطلاعات عرصه (زمین):
   • پلاک ثبتی اصلی و فرعی، نشانی دقیق ملک (کد پستی)، مساحت کل زمین، نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری)، شماره سند مالکیت (شش دانگ)، مرجع صدور و تاریخ سند.
   • شماره، تاریخ و مرجع صادرکننده پروانه ساخت کل ساختمان.
2. اطلاعات اعیان (آپارتمان):
   • مساحت دقیق تقریبی واحد (مفید و مشاع)، طبقه، شماره واحد، موقعیت واحد (مثلاً شمالی، جنوبی، غربی یا شرقی)، تعداد اتاق خواب ها.
   • امکانات اختصاصی: تعداد و مساحت پارکینگ (با شماره پلاک ثبتی فرعی) و انباری (با شماره پلاک ثبتی فرعی) و محل دقیق آن ها در ساختمان (مثلاً طبقه پیلوت یا زیرزمین).
   • قدرالسهم از مشاعات: میزان قدرالسهم واحد از زمین و سایر قسمت های مشاعی و مشترک ساختمان (مطابق قانون تملک آپارتمان ها).
3. مشخصات فنی و معماری ساختمان:
   • تعداد کل طبقات و تعداد واحد در هر طبقه و نوع کاربری کل ساختمان.
   • نوع مصالح اصلی و نمای بیرونی (مثلاً سنگ، آجر، کامپوزیت)، برند و کیفیت آن ها.
   • سیستم های گرمایش و سرمایش مرکزی (مانند چیلر، پکیج، فن کویل) و برند تجهیزات.
   • تعداد آسانسورها، نوع و برند آن ها (گیرلس، هیدرولیک) و ظرفیت.
   • نوع درب پارکینگ و درب ورودی ساختمان (مانند ریموت کنترل، جک برقی).
4. مشخصات داخلی آپارتمان:
   • جزئیات آشپزخانه: نوع کابینت (MDF، هایگلاس)، هود (لمسی، دکمه ای)، سینک (استیل، گرانیت)، گاز توکار (برند و تعداد شعله).
   • سرویس های بهداشتی: نوع کاشی کاری (تا سقف، نیمه)، نوع توالت (فرنگی، ایرانی)، برند شیرآلات و دوش.
   • سیستم های تهویه (اسپلیت، کولر آبی/گازی)، سیستم برق و روشنایی، تعداد و نوع کلید و پریزها.
   • تعداد و ابعاد کمد دیواری در اتاق خواب ها.
   • نوع درب ها (ورودی و داخلی)، جنس و برند.
   • رنگ آمیزی دیوارها (پلاستیک، روغنی، کاغذ دیواری).
   • سیم کشی ها (برق، تلفن، آنتن مرکزی، اینترنت).
   • رادیاتورها یا سیستم گرمایش از کف.
   • پوشش کف ها (سالن، اتاق خواب، راهرو) از نوع سنگ، سرامیک، پارکت و برند.
   • نوع پنجره ها (دوجداره، سه جداره، برند فریم).
   • آیفون تصویری و برند آن.
5. تصویر شناسنامه فنی هر واحد: تأکید بر ضمیمه کردن شناسنامه فنی هر واحد به قرارداد و امضای تمامی صفحات توسط طرفین.

ج) قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت

این بند باید با جزئیات کامل و شفاف تنظیم شود تا از هرگونه ابهام مالی جلوگیری کند:

• قیمت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل و مبلغ کل ثمن معامله (به عدد و حروف).
• نحوه و زمان بندی دقیق پرداخت اقساط: این اقساط باید با مراحل پیشرفت فیزیکی پروژه (مثلاً درصدی هنگام عقد، درصدی با پیشرفت فیزیکی سقف، سفت کاری، نازک کاری، درصدی هنگام تحویل، درصدی هنگام تنظیم سند) مرتبط باشند.
• نحوه پرداخت: (نقد، چک، حواله، …) و شماره و تاریخ چک ها.

تبصره ۱: وجه التزام تأخیر در پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار: برای هر روز تأخیر در پرداخت هر قسط، پیش خریدار متعهد به پرداخت مبلغ مشخصی (وجه التزام روزانه) به پیش فروشنده است. در صورت تأخیر طولانی (مثلاً بیش از ۷ روز پس از ارسال اظهارنامه رسمی)، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در این صورت، پیش فروشنده می تواند درصدی از ثمن پرداختی را به عنوان خسارت از پیش خریدار کسر و مابقی را مسترد کند. این بند برای حقوق پیش فروشنده آپارتمان بسیار حیاتی است.

• تبصره ۲: امکان کسر وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط پیش خریدار: در صورت تأخیر پیش فروشنده در تحویل یا تنظیم سند، پیش خریدار مجاز است مبلغ وجه التزام توافق شده را از اقساط آتی خود (به ویژه اقساط مربوط به تحویل و تنظیم سند) کسر کند. این تبصره از حقوق پیش خریدار آپارتمان صیانت می کند.

د) زمان و شرایط تحویل مورد معامله

تحویل به موقع و مطابق با مشخصات، یکی از اصلی ترین تعهدات پیش فروشنده است:

• تاریخ دقیق تحویل: باید به وضوح قید شود (روز، ماه، سال) و شامل تحویل آپارتمان با تمامی توابع، ملحقات و امکانات اختصاصی و مشاعی آن باشد.
• تعریف تکمیل: این واژه باید از نظر طرفین به وضوح تعریف شود؛ به این معنی که آپارتمان از نظر ظاهری، تجهیزات، تأسیسات، لوله کشی، سیم کشی، نقاشی، نظافت نهایی، و همچنین مشاعات اصلی (مانند آسانسور، پارکینگ) کاملاً قابل بهره برداری باشد.
• وجه التزام تأخیر در تحویل از سوی پیش فروشنده: برای هر روز تأخیر در تحویل، پیش فروشنده متعهد به پرداخت مبلغی مشخص (وجه التزام روزانه) به پیش خریدار است. این مبلغ باید به اندازه ای باشد که جنبه بازدارندگی داشته باشد.
• حق پیش خریدار برای تکمیل آپارتمان: در صورت عدم تکمیل به موقع و مطابق قرارداد، پیش خریدار حق دارد پس از اخطار کتبی و گذشت مهلت مناسب، نسبت به تکمیل آپارتمان (مثلاً کارهای جزئی باقی مانده) به حساب پیش فروشنده اقدام و هزینه ها را از مبالغ آتی کسر نماید.

ه) زمان و شرایط تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان، نقطه پایانی فرآیند حقوقی است:

• تاریخ دقیق تنظیم سند: باید مشخص شود (روز، ماه، سال) و شماره و نشانی دفتر اسناد رسمی که قرار است سند در آن تنظیم شود، قید گردد.
• وجه التزام تأخیر در تنظیم سند از سوی پیش فروشنده: مشابه تأخیر در تحویل، برای هر روز تأخیر در تنظیم سند، پیش فروشنده مکلف به پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام روزانه به پیش خریدار است.

و) تعهدات و ضمانت های پیش فروشنده

این بخش شامل تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار است که برای حمایت از حقوق پیش خریدار ضروری است:

• بیمه نامه مسئولیت: پیش فروشنده باید متعهد شود که برای جبران خسارات ناشی از عیب بنا، نقص فنی و عدم رعایت ضوابط و مقررات، یک بیمه نامه مسئولیت ساخت به نفع پیش خریدار یا اشخاص ثالث اخذ و به وی ارائه نماید.
• ضمانت کیفیت: در صورت ناکافی بودن مبلغ بیمه برای جبران خسارات وارده، پیش فروشنده مسئول پرداخت مابه التفاوت خسارت خواهد بود.
• تعهدات دولتی: پرداخت کلیه حقوق دولتی، عوارض (مانند نوسازی، پسماند، مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری) و کلیه هزینه های مربوط به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی تا مرحله صدور سند رسمی به نام پیش خریدار، بر عهده پیش فروشنده است.
• کسری یا اضافه متراژ:
  • کسری تا ۵%: در صورتی که مساحت واحد تحویل داده شده تا ۵% کمتر از متراژ توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ ندارد، اما پیش فروشنده موظف به پرداخت خسارت به ازای کسری متراژ بر اساس قیمت روز و نظر کارشناس رسمی دادگستری خواهد بود.
  • اضافه متراژ بیش از ۵%: اگر مساحت واحد بیش از ۵% بیشتر از متراژ توافق شده باشد، حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان برای پیش خریدار محفوظ است. وی می تواند قرارداد را فسخ کند یا با پرداخت مابه التفاوت بر اساس قیمت روز، معامله را بپذیرد.
  • کسری بیش از ۵% (یا کمتر از ۹۵%): در این حالت، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند با دریافت خسارت بر اساس قیمت روز و نظر کارشناس، معامله را ادامه دهد.
• تعهد به فک رهن در قرارداد پیش فروش: در صورت وجود رهن یا هرگونه بازداشت بر روی عرصه یا اعیان، پیش فروشنده باید تاریخ دقیقی برای فک رهن یا رفع بازداشت مشخص کند. عدم اقدام به موقع، مشمول وجه التزام سنگین (شامل حق فسخ و جبران خسارات) خواهد بود.
• ممنوعیت انتقال به غیر: صراحتاً باید در قرارداد قید شود که پیش فروشنده حق انتقال ملک مورد معامله به شخص دیگری را ندارد. این بند از فروش مال غیر و جرایم و تخلفات پیش فروش ساختمان جلوگیری می کند.
• ضمانت نامه های مالی: پیش فروشنده باید برای تضمین تعهدات اصلی خود (مانند فک رهن، تحویل به موقع، تنظیم سند و کیفیت مصالح) ضمانت نامه های مالی (مانند چک یا سفته تضمینی) را به پیش خریدار ارائه کند.

ز) تعهدات پیش خریدار

پیش خریدار نیز متعهد به اجرای برخی الزامات است:

• پرداخت به موقع اقساط: پیش خریدار موظف است تمامی اقساط ثمن معامله را طبق زمان بندی و روش توافق شده به پیش فروشنده پرداخت کند.
• حضور در تاریخ مقرر در دفترخانه: پیش خریدار باید در تاریخ و دفترخانه مشخص شده برای تنظیم سند رسمی انتقال قطعی حضور یابد.

ح) موارد متفرقه و حل اختلاف

این بند برای پیش بینی و مدیریت اختلافات احتمالی است:

• حل و فصل اختلافات: توافق بر سر مرجع حل و فصل اختلافات (مراجع قضایی صالح یا داوری مرضی الطرفین). انتخاب داور متخصص می تواند به سرعت بخشیدن به حل و فصل دعاوی کمک کند.
• هزینه های نقل و انتقال و دفترخانه: تقسیم بندی دقیق هزینه های نقل و انتقال، عوارض، مالیات، حق الثبت و حق التحریر دفترخانه باید مشخص شود (مثلاً بالمناصفه یا به عهده یکی از طرفین).
• سقوط/عدم سقوط خیارات: توافق طرفین در خصوص اسقاط یا عدم اسقاط خیارات قانونی (مانند خیار غبن، خیار تدلیس و …) در قرارداد. توصیه می شود در صورت امکان، خیارات مربوط به عدم انجام تعهدات اصلی (مانند تأخیر در تحویل یا عدم انطباق مشخصات) ساقط نشوند.
• تاریخ و تعداد نسخ قرارداد: ذکر تاریخ دقیق تنظیم قرارداد و تعداد نسخه های متحدالمتن و الاعتبار آن.

مدارک و استعلامات لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان

همانطور که در بخش های پیشین اشاره شد، مدارک لازم برای پیش فروش آپارتمان و استعلامات مرتبط، سنگ بنای یک معامله امن و قانونی است. این مدارک، که در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 به تفصیل آمده اند، به شرح زیر است:

1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا: این سند باید نشان دهنده مالکیت رسمی زمین توسط پیش فروشنده یا حق قانونی وی برای احداث بنا بر روی زمین (در قالب اجاره نامه رسمی یا قرارداد رسمی سرمایه گذاری) باشد. این مورد از سند رسمی پیش فروش آپارتمان اطمینان حاصل می کند.
2. پروانه ساخت کل ساختمان: پروانه ساخت صادر شده از شهرداری یا سایر مراجع ذی صلاح که مجوز قانونی برای شروع عملیات ساختمانی را فراهم می کند.
3. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: این سند، تمامی مشخصات فنی و جزئیات معماری هر واحد را شامل می شود و باید به امضای طرفین رسیده و ضمیمه قرارداد گردد.
4. بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده: بیمه نامه ای که خسارات احتمالی ناشی از عیب بنا، عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر مسئولیت های پیش فروشنده را پوشش می دهد. این بیمه نامه برای حمایت از پیش خریدار و اشخاص ثالث ضروری است.
5. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان: گواهی رسمی مهندس ناظر مبنی بر پایان یافتن حداقل عملیات پی ساختمان، که نشان دهنده صحت و انطباق عملیات اجرایی با نقشه ها و استانداردهای فنی است. این تأییدیه، اولین گام در مسئولیت مهندس ناظر در پیش فروش است.
6. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: این استعلام برای اطمینان از عدم وجود هرگونه منع قانونی برای معامله، توقیف، رهن یا سایر حقوق احتمالی اشخاص ثالث بر روی ملک انجام می شود. این اقدام از فک رهن در قرارداد پیش فروش و سایر مشکلات سند اطمینان می دهد.

نکات ویژه: تأکید بر استعلام از ثبت و شهرداری در مورد عدم منع معامله یا بدهی های احتمالی، حیاتی است. این استعلامات باید به روز و معتبر باشند تا از هرگونه غافلگیری در آینده جلوگیری کنند. همچنین، در مواردی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه دارد (مانند آماده سازی فضاهای عمومی)، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به انجام حداقل سی درصد از این تعهدات و تأیید مرجع صادرکننده پروانه خواهد بود.

چالش ها و خطرات رایج در قرارداد پیش فروش و راه های پیشگیری

قرارداد پیش فروش آپارتمان با وجود مزایای خود، همواره با مجموعه ای از مشکلات قرارداد پیش فروش آپارتمان و خطرات بالقوه همراه است که در صورت عدم شناخت و پیش بینی صحیح، می تواند منجر به اختلافات و ضررهای مالی جبران ناپذیر شود. آگاهی از این چالش ها و اتخاذ تدابیر پیشگیرانه، کلید یک معامله موفق است.

تأخیر در تحویل یا عدم تحویل

یکی از شایع ترین مشکلات قرارداد پیش فروش آپارتمان، تأخیر یا حتی عدم تحویل واحد در موعد مقرر است. این مسئله می تواند ناشی از مشکلات مالی سازنده، تغییر برنامه های ساخت، موانع قانونی یا بلایای طبیعی باشد.

• راهکارها و اهمیت وجه التزام: گنجاندن وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت روزانه برای هر روز تأخیر، یکی از مؤثرترین راه ها برای جبران خسارت و ایجاد انگیزه برای پیش فروشنده است. این مبلغ باید به اندازه ای باشد که جنبه بازدارندگی قوی داشته باشد و نه صرفاً نمادین. همچنین، باید حق فسخ قرارداد را برای پیش خریدار در صورت تأخیر طولانی و غیرموجه، پیش بینی کرد.

عدم رعایت مشخصات و کیفیت

گاهی اوقات، واحد تحویل داده شده از نظر مشخصات فنی، مصالح مصرفی یا کیفیت اجرا، با آنچه در قرارداد توافق شده، مطابقت ندارد. این مسئله می تواند شامل استفاده از مصالح ارزان تر، تغییر در نقشه ها بدون رضایت، یا پایین بودن کیفیت ساخت باشد.

• اهمیت جزئیات دقیق در قرارداد و شناسنامه فنی: برای پیشگیری از این مشکل، نحوه نوشتن قرارداد پیش فروش آپارتمان باید شامل جزئیات بسیار دقیق از تمامی مشخصات فنی، نوع و برند مصالح مصرفی، نقشه های تأیید شده، و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد باشد. این اسناد باید به امضای طرفین رسیده و جزء لاینفک قرارداد تلقی شوند. همچنین، امکان بازرسی توسط پیش خریدار یا مهندس ناظر مستقل در مراحل مختلف ساخت باید فراهم شود.

مشکلات سند و عدم امکان تنظیم سند رسمی

وجود رهن، توقیف، بدهی های معوقه (مانند مالیات، عوارض شهرداری)، یا عدم تکمیل مراحل قانونی برای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، می تواند مانع از ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی سند به نام پیش خریدار شود.

• لزوم استعلامات دقیق و تضمین های مالی: پیش خریدار باید قبل از عقد قرارداد، از طریق استعلامات رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری، دارایی و سایر مراجع ذی صلاح، از وضعیت ثبتی ملک، عدم وجود رهن یا توقیف و نداشتن بدهی های سنگین اطمینان حاصل کند. گنجاندن شروطی مبنی بر فک رهن در قرارداد پیش فروش در یک تاریخ مشخص و ارائه تضمین های مالی کافی (مانند چک یا سفته) از سوی پیش فروشنده برای انجام تعهدات مربوط به سند، بسیار مهم است.

فروش به چند نفر (فروش مال غیر)

یکی از جدی ترین جرایم و تخلفات پیش فروش ساختمان، فروش یک واحد به چندین نفر است. این امر معمولاً در قراردادهای عادی (قولنامه) که فاقد پشتوانه رسمی هستند، رخ می دهد.

• اهمیت ثبت رسمی و ممنوعیت انتقال به غیر: قانون پیش فروش ساختمان با الزام ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی، این مشکل را تا حد زیادی حل کرده است. زیرا با ثبت رسمی، امکان ثبت مجدد همان واحد به نام شخص دیگری تقریباً غیرممکن می شود. همچنین، صراحتاً در قرارداد باید قید شود که پیش فروشنده حق انتقال واحد به شخص ثالث را ندارد و در صورت تخلف، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

نکات کاربردی برای پیشگیری

برای کاهش مشکلات قرارداد پیش فروش آپارتمان، رعایت نکات زیر ضروری است:

• بررسی سوابق سازنده: قبل از هر اقدامی، در مورد سابقه و اعتبار پیش فروشنده (سازنده یا شرکت سازنده) تحقیق کنید. بررسی پروژه های قبلی، رضایت مشتریان و پایبندی به تعهدات، می تواند اطلاعات ارزشمندی ارائه دهد.
• استفاده از مهندس ناظر مستقل (برای پیش خریدار): در صورت امکان و توافق طرفین، پیش خریدار می تواند یک مهندس ناظر مستقل برای بررسی مراحل ساخت و کیفیت مصالح به کار گیرد.
• نگهداری تمامی رسیدها و مدارک: تمامی اسناد، رسیدهای پرداخت، نامه ها، اظهارنامه ها و مکاتبات مرتبط با قرارداد باید به دقت نگهداری شوند.
• مشاوره حقوقی تخصصی: بدون شک، دریافت مشاوره از یک وکیل متخصص در امور املاک و قرارداد پیش فروش آپارتمان، قبل از هرگونه امضا و پرداخت، بهترین تضمین برای حفظ حقوق شماست. وکیل می تواند تمامی بندهای قرارداد را بررسی کرده و شروط حمایتی لازم را اضافه کند.

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان (کامل و قابل ویرایش)

ارائه یک نمونه نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان word / pdf که جامع و ساختاریافته باشد، می تواند راهنمای ارزشمندی برای طرفین معامله و مشاوران املاک باشد. این نمونه قرارداد، چارچوبی برای درج جزئیات و اطلاعات خاص هر معامله فراهم می آورد. لازم به ذکر است که این نمونه صرفاً جهت راهنمایی است و هر قرارداد باید متناسب با شرایط خاص طرفین و ملک، توسط کارشناس حقوقی نهایی شود.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

این قرارداد در تاریخ …………………………………………………….. و در ………………………………………. ماده و ………………………………………. تبصره، بین طرفین امضاکننده ذیل تنظیم گردید و لازم الاجرا است:

ماده ۱: طرفین قرارداد

1. مشخصات پیش فروشنده (سازنده/مالک):

   آقای/خانم ………………………………………. فرزند ………………………………………. شماره شناسنامه ………………………………………. کد ملی ………………………………………. متولد ………………………………………. صادره از ………………………………………. شغل ………………………………………. نشانی ………………………………………. کد پستی ………………………………………. تلفن ………………………………………. (در صورت وکیل یا نماینده قانونی، مشخصات کامل وی و شماره و تاریخ وکالت نامه/قیم نامه/ولایت نامه)

   توضیح حقوقی: احراز هویت و صلاحیت پیش فروشنده برای قرارداد پیش فروش آپارتمان (بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان) اولین گام است. تمامی اطلاعات باید دقیق و مطابق اسناد هویتی باشد.

2. مشخصات پیش خریدار:

   آقای/خانم ………………………………………. فرزند ………………………………………. شماره شناسنامه ………………………………………. کد ملی ………………………………………. متولد ………………………………………. صادره از ………………………………………. شغل ………………………………………. نشانی ………………………………………. کد پستی ………………………………………. تلفن ………………………………………. (در صورت وکیل یا نماینده قانونی، مشخصات کامل وی و شماره و تاریخ وکالت نامه/قیم نامه/ولایت نامه)

   توضیح حقوقی: دقت در اطلاعات هویتی پیش خریدار برای صحت معامله و پیگیری های آتی الزامی است. اهلیت طرفین از شروط عمومی صحت معامله است.

ماده ۲: موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش فروش یک دستگاه آپارتمان مسکونی/اداری/تجاری (با قید نوع کاربری) در حال احداث/تکمیل با مشخصات مشروحه ذیل و تعهد به انتقال مالکیت قطعی آن پس از اتمام ساخت و اخذ کلیه مجوزهای لازم، از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار است.

ماده ۳: مشخصات دقیق مورد معامله

1. اطلاعات عرصه (زمین):

   پلاک ثبتی اصلی ……………………. فرعی ……………………. بخش ……………………. حوزه ثبتی ……………………. به نشانی دقیق …………………………………………………………………………………………………………………….، به مساحت کلی ……………………. متر مربع، دارای سند مالکیت شماره ……………………. مورخ ……………………. صفحه ……………………. دفتر ……………………. صادره از اداره ثبت ……………………..

   توضیح حقوقی: پلاک ثبتی و نشانی دقیق ملک باید کاملاً با سند مالکیت مطابقت داشته باشد تا از هرگونه اشتباه در تعیین موقعیت ملک جلوگیری شود. پروانه ساخت کلی ساختمان به شماره ……………………. تاریخ ……………………. صادره از شهرداری منطقه ……………………. ضمیمه این قرارداد است.

2. اطلاعات اعیان (آپارتمان پیش فروش شده):

   یک واحد آپارتمان به مساحت تقریبی مفید ……………………. متر مربع و مساحت تقریبی مشاع ……………………. متر مربع، در طبقه …………………….، واحد شماره …………………….، با موقعیت ……………………. (مثلاً شمالی/جنوبی/شرقی/غربی).

   توضیح حقوقی: ذکر مساحت تقریبی به دلیل عدم اتمام ساخت است، اما در زمان تحویل باید با مساحت واقعی (بر اساس صورت مجلس تفکیکی) تطبیق یابد.

   • تعداد پارکینگ اختصاصی: ……………………. واحد به مساحت ……………………. متر مربع در طبقه ……………………. با پلاک ثبتی فرعی ……………………..
   • تعداد انباری اختصاصی: ……………………. واحد به مساحت ……………………. متر مربع در طبقه ……………………. با پلاک ثبتی فرعی ……………………..
   • قدرالسهم از مشاعات: مطابق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن.
3. مشخصات فنی و معماری ساختمان و واحد:

   آپارتمان موصوف دارای تعداد ……………………. اتاق خواب، آشپزخانه با کابینت از نوع …………………….، هود و سینک و گاز توکار از برند ……………………. است. تعداد ……………………. سرویس بهداشتی (ایرانی/فرنگی) با کاشی کاری تا سقف از نوع ……………………. و شیرآلات برند …………………….. سیستم گرمایش ……………………. و سرمایش …………………….. کف سالن ……………………. و اتاق خواب ها ……………………. است. پنجره ها ……………………. دوجداره و درب ورودی واحد ضد سرقت از نوع ……………………. می باشد. آیفون تصویری از برند …………………….. (جزئیات کامل تر در شناسنامه فنی پیوست.)

   توضیح حقوقی: شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد (ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان) شامل تمامی جزئیات فنی و معماری، مصالح مصرفی و نقشه ها باید تهیه و به امضای طرفین برسد و جزء لاینفک این قرارداد است.

ماده ۴: قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت

1. قیمت کل: قیمت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل، مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان است. لذا مبلغ کل ثمن معامله بر اساس مساحت تقریبی فوق، ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان تعیین می گردد.
2. نحوه پرداخت:
   • مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، نقداً و همزمان با امضای این قرارداد پرداخت گردید و پیش فروشنده اقرار به دریافت آن نمود.
   • مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، در ……………………. قسط مساوی هر یک به مبلغ ………………………………………. ریال، با سررسیدهای …………………………………………………….. پرداخت خواهد شد. (تاریخ سررسید هر قسط با پیشرفت فیزیکی پروژه مانند اتمام سقف، سفت کاری، نازک کاری و…)
   • مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، همزمان با تحویل و تنظیم صورت مجلس تحویل واحد، پرداخت خواهد شد.
   • مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در دفترخانه، پرداخت خواهد شد.
3. تبصره ۱ (وجه التزام پیش خریدار): در صورت تأخیر پیش خریدار در پرداخت هر یک از اقساط، پیش فروشنده حق دارد با ارسال اظهارنامه، مراتب را به وی ابلاغ نماید. چنانچه ظرف ۷ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، پیش خریدار نسبت به پرداخت اقساط معوقه و وجه التزام تأخیر تأدیه (بر اساس نرخ اعلامی بانک مرکزی) اقدام نکند، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت. در صورت فسخ، پیش فروشنده مجاز است معادل ……………………. درصد از کل مبالغ دریافتی را به عنوان خسارت کسر و مابقی را ظرف ۱۰ روز از تاریخ فسخ به پیش خریدار عودت دهد.
4. تبصره ۲ (کسر وجه التزام توسط پیش خریدار): پیش خریدار مجاز خواهد بود در صورت تأخیر پیش فروشنده در تحویل واحد و/یا تنظیم سند رسمی، نسبت به کسر وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان توافق شده (مذکور در بندهای آتی) از محل اقساط آتی خود (به ویژه اقساط مربوط به تحویل و تنظیم سند) اقدام نماید.

ماده ۵: زمان و شرایط تحویل مورد معامله

1. پیش فروشنده متعهد است واحد آپارتمان موضوع قرارداد را با تمامی توابع، ملحقات و امکانات مندرج در ماده ۳ این قرارداد، حداکثر تا تاریخ ………………………………………. تکمیل و آماده تحویل نماید و صورت مجلس تحویل را به امضای پیش خریدار برساند.
2. تعریف تکمیل: منظور از تکمیل آن است که واحد از نظر ظاهری، تأسیسات (آب، برق، گاز، فاضلاب، گرمایش، سرمایش)، تجهیزات داخلی (کابینت، شیرآلات، کلید و پریز، درب و پنجره)، نقاشی و نظافت نهایی کاملاً قابل استفاده و بهره برداری بوده و قسمت های مشاعی ساختمان نیز به نحوی آماده باشند که امکان استفاده عرفی از آپارتمان فراهم باشد.
3. وجه التزام تأخیر در تحویل: در صورت تأخیر پیش فروشنده در تحویل واحد پس از تاریخ مقرر، وی مکلف به پرداخت روزانه مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، به عنوان وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان به پیش خریدار است.
4. حق تکمیل به حساب پیش فروشنده: در صورت عدم تکمیل واحد در موعد مقرر و گذشت ……………………. روز از تاریخ تحویل، پیش خریدار حق خواهد داشت، پس از ابلاغ کتبی (اظهارنامه)، نسبت به تکمیل عملیات باقی مانده (مشروط به توافق بر سر میزان و ماهیت کارها) به حساب پیش فروشنده اقدام و هزینه های مربوطه را با ارائه فاکتورهای معتبر، از مبالغ باقیمانده ثمن معامله کسر نماید.

ماده ۶: زمان و شرایط تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

1. پیش فروشنده متعهد است حداکثر تا تاریخ ………………………………………. با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره ……………………. به نشانی ………………………………………. نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی آپارتمان موضوع قرارداد به نام پیش خریدار یا قائم مقام قانونی وی اقدام نماید.
2. وجه التزام تأخیر در تنظیم سند: در صورت تأخیر پیش فروشنده در تنظیم سند رسمی پس از تاریخ مقرر، وی مکلف به پرداخت روزانه مبلغ ………………………………………. ریال (به عدد) معادل ………………………………………. (به حروف) تومان، به عنوان وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان به پیش خریدار است. این وجه التزام علاوه بر وجه التزام تأخیر در تحویل، و تا تاریخ تنظیم سند قطعی محاسبه خواهد شد.

ماده ۷: تعهدات و ضمانت های پیش فروشنده

1. بیمه نامه مسئولیت: پیش فروشنده متعهد است برای پوشش خسارات ناشی از عیب بنا، نقص فنی، عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر مسئولیت های خود، بیمه نامه مسئولیت با پوشش مناسب را به نفع پیش خریدار و اشخاص ثالث اخذ و تصویر آن را به پیش خریدار ارائه نماید. (مطابق ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان).
2. ضمانت کیفیت: در صورت بروز هرگونه خسارت وارده به دلیل عیب بنا یا سایر موارد مسئولیت پیش فروشنده، چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغ پوشش بیمه نامه باشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت خواهد بود.
3. پرداخت حقوق دولتی و عوارض: پرداخت کلیه حقوق دولتی، عوارض (مانند نوسازی، پسماند، مالیات نقل و انتقال ملک)، هزینه های مربوط به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و کلیه استعلامات لازم تا مرحله صدور سند رسمی پیش فروش آپارتمان به نام پیش خریدار، تماماً بر عهده پیش فروشنده است.
4. کسری یا اضافه متراژ:
   1. چنانچه مساحت واحد تحویل شده بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر از پنج درصد (۵%) از مساحت تقریبی مندرج در ماده ۳ این قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ ندارد، اما پیش فروشنده مکلف است مبلغ مابه التفاوت کسری متراژ را بر اساس قیمت روز و نظر کارشناس رسمی دادگستری به پیش خریدار پرداخت نماید.
   2. چنانچه مساحت واحد تحویل شده، بیش از پنج درصد (۵%) از مساحت تقریبی مندرج در ماده ۳ این قرارداد بیشتر باشد، حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان برای پیش خریدار محفوظ است. در این صورت پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا با پرداخت مابه التفاوت قیمت بر اساس قیمت قرارداد (هر متر مربع ……………………. ریال)، معامله را قبول کند.
   3. چنانچه مساحت واحد تحویل شده، کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مساحت تقریبی مندرج در ماده ۳ این قرارداد باشد (کسری بیش از ۵%)، حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان برای پیش خریدار محفوظ است. پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت وارده را بر اساس قیمت روز و نظر کارشناس رسمی دادگستری از پیش فروشنده مطالبه و دریافت نماید.
5. تعهد به فک رهن در قرارداد پیش فروش: در صورتی که عرصه یا اعیان ملک در رهن بانک یا دارای هرگونه بازداشت قانونی باشد، پیش فروشنده متعهد می گردد حداکثر تا تاریخ ………………………………………. نسبت به فک رهن/رفع بازداشت از ملک اقدام نماید. در صورت عدم اقدام در تاریخ مقرر، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و پیش فروشنده مکلف به پرداخت وجه التزام در قرارداد پیش فروش آپارتمان به میزان ……………………. ریال روزانه به علاوه جبران کلیه خسارات وارده به پیش خریدار می باشد.
6. ممنوعیت انتقال به غیر: پیش فروشنده به هیچ عنوان حق انتقال و واگذاری حقوق خود به موجب این قرارداد پیش فروش آپارتمان و یا واگذاری واحد موضوع قرارداد به شخص ثالث را ندارد. در صورت تخلف، مرتکب جرم فروش مال غیر شده و مکلف به جبران کلیه خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود.
7. ارائه ضمانت نامه های مالی: پیش فروشنده همزمان با امضای این قرارداد، یک فقره چک/سفته به شماره ……………………. به مبلغ ……………………. ریال (به حروف) تومان، به عنوان تضمین انجام تعهدات خود (تحویل، تنظیم سند، فک رهن و کیفیت مصالح) به پیش خریدار تحویل داد. این ضمانت نامه پس از انجام کامل تعهدات و در صورت عدم وجود هیچ گونه دین و خسارت، به پیش فروشنده عودت داده خواهد شد.

ماده ۸: تعهدات پیش خریدار

1. پیش خریدار متعهد است تمامی اقساط ثمن معامله را در مواعد مقرر و طبق ماده ۴ این قرارداد به پیش فروشنده پرداخت نماید.
2. پیش خریدار متعهد است در تاریخ مقرر (مذکور در ماده ۶) جهت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در دفتر اسناد رسمی تعیین شده، حضور یابد.

ماده ۹: موارد متفرقه و حل اختلاف

1. هزینه های دفترخانه و نقل و انتقال: هزینه های مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری (به استثنای عوارض نوسازی و پسماند که بر عهده پیش فروشنده است) و حق الثبت و حق التحریر تنظیم سند رسمی، بالمناصفه بین طرفین تقسیم خواهد شد.
2. سقوط/عدم سقوط خیارات: کلیه خیارات قانونی، از جمله خیار غبن (فاحش و افحش) با تراضی طرفین در این قرارداد پیش فروش آپارتمان ساقط گردید، مگر خیاراتی که ناشی از عدم انجام تعهدات اصلی پیش فروشنده (مانند تأخیر در تحویل، عدم تنظیم سند، کسری متراژ بیش از ۵% و عدم رعایت مشخصات اساسی) باشد.
3. حل و فصل اختلافات: در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد این قرارداد، طرفین ابتدا تلاش می کنند از طریق مذاکره و حسن نیت آن را حل و فصل نمایند. در صورت عدم حصول توافق، مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات، محاکم قضایی شهر ……………………. می باشد.

ماده ۱۰: نسخ قرارداد

این قرارداد در ……………………. ماده و ……………………. تبصره، در ……………………. نسخه متحدالمتن و الاعتبار تنظیم و به امضای طرفین رسید. هر یک از نسخ دارای اعتبار یکسان بوده و پس از امضا، لازم الاجرا خواهد بود. یک نسخه از قرارداد نزد پیش فروشنده، یک نسخه نزد پیش خریدار و یک نسخه نزد دفترخانه ثبت کننده نگهداری می شود.

امضاء پیش فروشنده: ……………………………………….

امضاء پیش خریدار: ……………………………………….

امضاء شهود (در صورت لزوم): ……………………………………….

نتیجه گیری

قرارداد پیش فروش آپارتمان به عنوان ابزاری حیاتی در بازار املاک، هم فرصت ها و هم چالش های قابل توجهی را پیش روی طرفین قرار می دهد. درک دقیق از ماهیت حقوقی این قرارداد، شناخت قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، و توجه به تمامی نکات حقوقی قرارداد پیش فروش، برای تضمین یک معامله امن و موفق ضروری است. جزئیات دقیق در خصوص مشخصات ملک، نحوه پرداخت، زمان بندی تحویل و تنظیم سند، و همچنین پیش بینی وجه التزام برای عدم انجام تعهدات، ستون های اصلی یک قرارداد پیش فروش آپارتمان محکم و غیرقابل خدشه هستند.

پیش خریداران باید با هوشیاری کامل، سوابق سازنده را بررسی کرده و از تکمیل مدارک لازم برای پیش فروش آپارتمان اطمینان حاصل نمایند. همچنین، پیش فروشندگان نیز با رعایت کامل تعهدات قانونی و شفافیت در ارائه اطلاعات، می توانند اعتماد پیش خریداران را جلب و پروژه خود را با موفقیت به اتمام برسانند. در نهایت، بدون تردید، مشاوره با وکیل متخصص در حوزه املاک و قراردادها، قبل از هرگونه امضا و تعهد، بهترین سپر حمایتی برای تمامی طرفین در معامله قرارداد پیش فروش آپارتمان خواهد بود.